Вид на жительство в Турции при покупке недвижимости в 2025 году

Кто может получить ВНЖ: требования к заявителю и его семье

Не все члены семьи могут оформить ВНЖ в Турции вместе с собственником недвижимости. Закон выделяет основной круг лиц, которым дается такое право, и предусматривает отдельные процедуры для других родственников.

Основной заявитель

Вы можете выступать основным заявителем на ВНЖ за недвижимость в Турции, если:

• вам не менее 18 лет на момент подачи документов;
• у вас есть легальный доход или достаточные средства, чтобы содержать себя и членов семьи (оплачивать жилье, питание, медицинские услуги и другие базовые расходы);
• у вас отсутствуют запреты/санкции, судимости или административные препятствия, мешающие вашему нахождению в Турции;
• у вас есть загранпаспорт или другой аналогичный документ, срок действия которого превышает период будущего ВНЖ на 60 дней;
• вы можете подтвердить место проживания в Турции с помощью документа Тапу, который удостоверяет ваше право собственности на недвижимость. На его основании ваш адрес вносится в государственную систему регистрации (MERNİS), и именно эта запись используется при подаче на ВНЖ.

Члены семьи

При оформлении ВНЖ Турции за покупку недвижимости право на подачу запроса имеет собственник, имя которого указано в Тапу. Одновременно вместе с ним могут получить разрешение его супруг или супруга и дети младше 18 лет, если они также внесены в документ как совладельцы.

На совершеннолетних детей и родителей данное правило не распространяется. Для них возможны альтернативные варианты: студенческий ВНЖ при поступлении в аккредитованное учебное заведение или процедура воссоединения семьи. Чтобы оформить семейный вид на жительство, вы должны выступить спонсором и быть готовым обеспечивать своих родственников. Ваш доход должен составлять не меньше одной трети минимальной зарплаты на каждого члена семьи (сейчас около 209 USD), но в сумме не меньше одной минимальной зарплаты (627 USD). Для семьи из четырех человек это примерно 836 USD в месяц.

Кроме того, у вас должно быть жилье, пригодное для проживания семьи и соответствующее нормам безопасности. На каждого родственника необходимо оформить медицинскую страховку, которая будет покрывать весь период проживания в Турции. Также нужно предоставить справку об отсутствии судимости за преступления против семьи за последние 5 лет, подтвердить регистрацию адреса в системе MERNİS и проживать в Турции по ВНЖ не менее одного года до момента подачи заявления на воссоединение.

Требования к объекту недвижимости

При подаче заявления на турецкий ВНЖ в связи с покупкой недвижимости особое внимание уделяется самому объекту. Именно несоответствие жилья установленным критериям чаще всего становится причиной отказа, поэтому важно учитывать все формальные требования.

Минимальная стоимость

С 16 октября 2023 года для получения краткосрочного вида на жительство по покупке недвижимости введен единый порог: объект должен стоить не менее 200 000 USD в эквиваленте турецкой лиры на день сделки. Это правило распространяется на все новые покупки после указанной даты.

Если же недвижимость была приобретена раньше, до вступления в силу новых норм, применяются прежние требования: минимум 75 000 USD для крупных городов и 50 000 USD для остальных регионов. Такое исключение объясняется тем, что закон не имеет обратного действия, и владельцы жилья, купленного до 16 октября 2023 года, вправе подать запрос на условиях, действовавших на момент сделки.

Документальное подтверждение стоимости

При подаче на ВНЖ стоимость недвижимости должна быть подтверждена официально. Основным документом служит отчет независимого оценщика, имеющего лицензию Совета по рынку капитала Турции (SPK). Важно, чтобы и в Тапу, и в отчете была указана сумма не ниже установленного минимума в 200 000 USD, иначе заявление на ВНЖ не примут.

Оплата сделки за покупку недвижимости при оформлении ВНЖ должна быть максимально прозрачной. Как правило, миграционные органы требуют, чтобы расчеты проходили через турецкий банк, а переводы подтверждались квитанциями и выписками. Эти документы обычно прикладываются к заявлению в e-İkamet и служат доказательством того, что сделка проведена легально и соответствует требованиям.

Один объект или несколько

Для оформления ВНЖ при покупке недвижимости в Турции важно, чтобы стоимость приобретаемого имущества соответствовала установленному минимуму. Официальные правила прямо не уточняют, можно ли суммировать несколько объектов, однако на практике миграционные органы требуют, чтобы этот порог выполнялся за счет одного свидетельства на конкретную недвижимость.

Наш опыт работы с клиентами показывает, что попытки сложить стоимость нескольких квартир или апартаментов почти всегда приводят к отказу. Миграционные органы не рассматривают такие схемы как надежное основание для ВНЖ. Поэтому, если вы планируете оформление через покупку жилья, важно сразу выбирать объект недвижимости, который сам по себе соответствует установленному минимуму: это снижает риски и делает процесс предсказуемым.

«Закрытые» и «ограниченные» районы

При выборе недвижимости для оформления ВНЖ важно учитывать не только объект, цену и документы, но и месторасположение. В Турции действует правило плотности иностранцев: если в районе доля проживающих иностранцев превышает установленный порог (исторически он составляет около 20–25 %), новые заявления на ВНЖ там не принимаются. Такие кварталы официально объявляются «закрытыми» для оформления резидентских статусов.

Списки закрытых и ограниченных районов регулярно обновляются миграционной службой и могут меняться в зависимости от динамики заселения. Это означает, что район, где сегодня можно получить ВНЖ по покупке жилья, завтра может попасть в перечень недоступных. Поэтому перед осуществлением сделки с недвижимостью и подачей заявления нужно проверять актуальную информацию и учитывать, что выбор «закрытого» квартала несет высокий риск отказа.

Пошаговая инструкция: как получить ВНЖ по Тапу

Чтобы ВНЖ (икамет) по Тапу был одобрен, важно не просто купить квартиру или дом в Турции, но и соблюсти все предусмотренные законом этапы:

Шаг 1. Выбор объекта и предварительная проверка

Перед тем как купить жилье, нужно проверить его юридическую чистоту. Для этого в Кадастровом управлении Турции (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) запрашивается выписка из реестра, где отражаются данные о собственнике, а также возможные аресты, ипотека или другие ограничения. Обычно эту процедуру проводят через адвоката или нотариуса, которые официально делают запрос в систему TKGM и подтверждают, что у недвижимости нет обременений.

Напоминаем, что для оформления ВНЖ объект должен стоить не менее 200 000 USD в эквиваленте турецкой лиры и, если цена недвижимости окажется ниже данного порога, заявление на ВНЖ будет отклонено. Крайне важно проверить, не относится ли выбранный вами адрес к так называемым «закрытым» районам, где доля иностранцев превысила допустимый уровень. В таких местах новые заявления на ВНЖ не принимаются. Актуальные списки можно узнать в Директорате по вопросам миграции Турции (Göç İdaresi Başkanlığı) или на профессиональной консультации у наших специалистов.

Шаг 2. Сделка и Тапу

После того как покупатель и продавец договорились о продаже, стороны подают документы в Кадастровое управление. Сотрудник ведомства проверяет данные и сообщает через SMS о размере обязательных сборов — госпошлины и в фонд оборотных средств. Оплата сборов возможна только через банк, после чего система автоматически фиксирует платеж и отправляет подтверждение в кадастр.

Перед подписанием договора вам нужно оформить налоговый номер (Vergi Numarası), без которого невозможно ни открыть счет в банке, ни зарегистрировать собственность. Его можно получить в налоговой инспекции (Vergi Dairesi) по месту нахождения объекта или онлайн на портале GİB — Gelir İdaresi Başkanlığı.

Далее обязательно оформляется полис сейсмического страхования DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu). Этот документ подтверждает, что жилье застраховано от землетрясений, и является обязательным для внесения данных о сделке в кадастр. Полис можно получить в аккредитованных страховых компаниях, которые подключены к системе DASK, либо через банки, работающие с недвижимостью.

Еще один важный шаг — оформление нумаратажа (Numarataj Belgesi). Это официальное подтверждение адреса недвижимости. Для оформления документа требуется:

• заявление;
• копия Тапу;
• копия удостоверения личности;
• проектные чертежи или план участка.

Запрос обычно подают в Отдел адресного нумерования (Numarataj Şube Müdürlüğü) соответствующего муниципалитета либо через портал e-Devlet, если такая услуга подключена.

Когда все квитанции и документы собраны, представители Кадастрового управления определяют время для подписания договора. Покупателю и продавцу приходит уведомление о дате и времени визита. В назначенное время стороны лично подписывают официальный акт купли-продажи в присутствии регистратора. После подписания сделка считается завершенной, а вы получаете на руки обновленное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (Тапу).

Шаг 3. Оценка, страховка, сбор пакета документов

После завершения сделки вам нужно обратиться к специалисту, имеющему лицензию от Совета по рынку капитала Турции (SPK), и запросить оценку вашей недвижимости. Отчет подтверждает рыночную стоимость объекта и служит главным доказательством того, что цена соответствует установленному порогу в 200 000 USD.

Для получения статуса резидента Турции необходимо также оформить медицинскую страховку, которая покрывает весь срок запрашиваемого ВНЖ. Закон допускает как государственное страхование через систему SGK, так и полисы частных компаний, аккредитованных в стране. Если оформляется ВНЖ для семьи, застрахованы должны быть все включенные в заявление родственники.

Далее собираются остальные обязательные документы, включая налоговый номер, полис обязательного сейсмического страхования DASK, справку о нумаратаже, квитанции об оплате госпошлины и сборов, а также копию Тапу.

Шаг 4. Подача через e‑İkamet и запись в PDMM

Когда все документы готовы, вам нужно подать заявление на ВНЖ через систему e-İkamet. На портале вы заполняете онлайн-форму, указываете свои данные, сведения об объекте недвижимости и прикрепляете сканы всех подтверждающих документов.

После сохранения анкеты система позволяет отслеживать ее статус и формирует randevu — приглашение на визит в провинциальное управление по делам миграции (PDMM) по месту нахождения объекта недвижимости. В этом приглашении указываются дата, время и адрес визита. Если окажется, что к заявлению не прикреплены нужные документы, вам придет SMS-уведомление с указанием, какие справки нужно донести, чтобы досье считалось полным.

Шаг 5. Собеседование и получение карты ВНЖ

В назначенный день вы приходите в управление по делам миграции в провинции, где находится купленная вами недвижимость. Сотрудники службы принимают оригиналы документов, проводят собеседование и уточняют цель вашего пребывания, детали покупки и состав семьи. На месте снимаются биометрические данные — фотография и отпечатки пальцев, после чего ваше досье регистрируется в системе UETS («цифровой» почте), а вам присваивается электронный адрес уведомлений.

После завершения проверки ваше заявление отправляется на рассмотрение, и при положительном решении для вас изготавливается пластиковая карта вида на жительство. Готовый документ направляется курьерской службой PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı — национальная почтовая служба Турции) на адрес, указанный в анкете e-İkamet.

Список документов для собственника и членов семьи

Чтобы оформить вид на жительство при покупке недвижимости в Турции, вам как собственнику необходимо подготовить полный пакет документов, в который входит:

• заполненная форма заявления на ВНЖ (e-İkamet);
• паспорт и копии всех страниц с личными данными, визами и штампами въезда;
• две биометрические фотографии, сделанные за последние 6 месяцев;
• свидетельство о праве собственности на жилье (Тапу);
• отчет об оценке недвижимости от лицензированного специалиста (SPK);
• документ о присвоении адресного номера (нумаратаж);
• полис обязательного сейсмического страхования (DASK);
• действующая медицинская страховка, покрывающая весь срок запрашиваемого ВНЖ;
• квитанции об оплате госпошлины и сборов;
• документ о наличии достаточных материальных ресурсов на период проживания;
• национальный электронный адрес уведомлений UETS (оформляется в PTT).

Если вместе с вами в заявление включаются супруг(а) или дети до 18 лет, дополнительно нужно подтвердить родственные связи. Обычно требуется свидетельство о браке или о рождении ребенка. Для каждого члена семьи также оформляется отдельная медицинская страховка на весь срок запрашиваемого ВНЖ.

Документы на ВНЖ, выданные за пределами Турции, принимаются только после их официального подтверждения. Если страна входит в Гаагскую конвенцию, как, например, Россия, требуется проставление апостиля. В этом случае документ признается действительным в Турции, но при условии, что он переведен на турецкий язык присяжным переводчиком и нотариально удостоверен.

Если же страна не является участником конвенции, вместо апостиля оформляется консульская легализация через турецкое консульство, после чего также необходим нотариально заверенный перевод. Документы, выданные в Турции, подаются в оригинале и дополнительного подтверждения не требуют.

Сроки и типичные сценарии

Окончательный срок оформления турецкого ВНЖ по покупке недвижимости складывается из нескольких этапов. Официально отдельные нормативы установлены только для финальной стадии рассмотрения заявки, остальные же зависят от практики конкретных ведомств.

Фиксированные сроки для сделки купли-продажи не установлены. Как правило, если документы подготовлены и запись в кадастре назначена, оформление занимает очень короткое время и чаще всего завершается в день визита. Дата приема в PDMM зависит от загруженности конкретного управления. На практике заявители отмечают, что в крупных городах вроде Стамбула или Анкары ожидание может растянуться на несколько недель, тогда как в малых провинциях запись проходит быстрее. Рассмотрение самого заявления в среднем занимает до 90 дней.

Кейсы из практики и новостных заметок показывают, как менялись условия оформления ВНЖ в Турции за последние годы.

В 2022 году один из инвесторов приобрел квартиру за 75 000 USD и без труда оформил ВНЖ. Документы приняли без дополнительных проверок, и разрешение было выдано в стандартные сроки. Когда он решил продать жилье и купить новую квартиру в 2025 году, условия уже изменились: пришлось доказывать стоимость в 200 000 USD и заказывать обязательный отчет у лицензированного SPK-оценщика.

Были и другие примеры. Один из покупателей пошел на риск и купил недвижимость чуть дороже 75 000 USD, рассчитывая подать заявление по привычным правилам. Но сделка состоялась уже после октября 2023 года, и миграционная служба отказала в выдаче ВНЖ именно из-за несоответствия стоимости установленному минимуму.

В то же время некоторые застройщики начали завышать цены. В одном жилом комплексе квартиры стоили около 180 000 USD, но менеджеры настояли на внесении в договор суммы выше 200 000 USD, объясняя это налогами и требованиями миграционной службы. Покупатель согласился и заплатил 205 000 USD, чтобы в Кадастровом управлении не возникло вопросов, и заявление приняли без задержек.

Были и ситуации, когда итог сделки зависел от времени подачи. Так, иностранец купил квартиру за 195 000 USD и подал документы в октябре 2023 года. Ему отказали из-за того, что сумма не дотягивала до нового порога. Инвестор обжаловал решение в суде и выиграл процесс, поскольку дело рассматривалось в переходный период. Но после декабря подобные жалобы уже не принимались, и отказы по новым правилам стали окончательными.

Расходы: покупка, оформление, ежегодные платежи

При оформлении ВНЖ на основании покупки недвижимости в Турции важно учитывать не только цену непосредственно квартиры или дома, но и сопутствующие расходы.

Таким образом, при покупке недвижимости стоимостью 200 000 USD налог на право собственности для покупателя составит 4000 USD. В совокупности с обязательными расходами на нотариальные переводы, страховку DASK, медицинскую страховку, госпошлины и оформление документов затраты на оформление ВНЖ увеличиваются примерно до 4200–4300 USD сверх цены объекта.

Частые причины отказов и как их избежать

Даже при полном соответствии требованиям процедура оформления ВНЖ через покупку недвижимости в Турции может обернуться неожиданным отказом. Причины кроются не столько в формальностях, сколько в деталях.

Одной из самых распространенных причин отказа является несоответствие стоимости объекта установленному минимуму. С 16 октября 2023 года в Тапу и в отчете лицензированного оценщика должна быть указана сумма не ниже 200 000 USD в эквиваленте турецкой лиры. Если хотя бы в одном из этих документов стоимость окажется ниже порога, миграционная служба автоматически отклоняет заявление. Даже если реальная цена сделки выше, формальные данные имеют приоритет, поэтому важно заранее проверить, чтобы все документы отражали актуальную и достаточную стоимость.

Отказы часто связаны с тем, что объект оказался в «закрытом» районе или в документах допущены ошибки в адресе. В таких случаях заявление просто не принимают к рассмотрению, и инвестор теряет время и деньги. Поэтому перед сделкой важно заранее проверить статус жилого квартала и корректность нумаратажа.

Инвесторы нередко получают отрицательный вердикт, когда пытаются обойти правила и оформить ВНЖ через несколько объектов недвижимости меньшей стоимости. Турецкие миграционные органы рассматривают только один Тапу, который должен соответствовать минимальному финансовому порогу. Если сумма «разбита» на несколько квартир, даже при общей цене выше установленного минимума, заявление, скорее всего, не примут.

Не менее критичный момент — подтверждение источника средств. Перевод должен быть прозрачным и проходить через турецкий банк, с официальной квитанцией. Любые попытки использовать наличные или сомнительные переводы ведут к отказу: власти уделяют этому особое внимание.

Еще одной частой причиной отказа становится неполный пакет документов. Даже простая неточность, вроде отсутствия перевода или неправильно оформленной страховки, способна задержать рассмотрение или привести к отказу. Поэтому важно тщательно проверять весь комплект перед подачей или обратиться за помощью к квалифицированными юристам миграционного права. Наши специалисты помогут подготовить ваше досье в соответствии с актуальными требованиями турецкого законодательства.

Где покупать недвижимость для ВНЖ: города и районы Турции

Покупка недвижимости в Турции открывает путь к получению ВНЖ, но выбор города играет ключевую роль. Одни локации привлекают близостью к морю и развитой инфраструктурой для отдыха, другие — деловой активностью и стабильным рынком. Стоимость квадратного метра, ликвидность жилья и удобство для постоянного проживания могут существенно различаться в зависимости от региона. Чтобы принять взвешенное решение, важно понимать специфику популярных направлений и их типичные ценовые уровни.

Стамбул — самый динамичный рынок недвижимости Турции, и ценовой разброс здесь действительно большой. В центральных районах вроде Шишли квартиры площадью около 60 м² предлагают за 205 000–220 000 USD, а в Топкапы или районе Кадыкей за примерно такие же суммы можно найти жилье большей площади — от 78 до 81 м², нередко с видом на Босфор.

Ликвидность жилья в Стамбуле остается одной из самых высоких в Турции. В городе сосредоточен крупнейший поток внутренних и иностранных покупателей, поэтому квартиры здесь легче продать или сдать в аренду, чем в большинстве других регионов. Рынок активно развивается, спрос стабильно поддерживается, а сделки проходят быстрее, чем в менее динамичных локациях.

Анталия — популярный курортный город Турции, где рынок недвижимости активно развивается и продолжает привлекать покупателей из-за рубежа. По состоянию на 2025 год квартиры в популярных районах, таких как Коньяалты и Лара, можно найти от 205 000–220 000 USD за двухкомнатные варианты площадью 60–110 м². Более просторные апартаменты и пентхаусы в том же сегменте стоят в пределах 225 000–240 000 USD.

По официальной статистике, только за апрель 2025 года иностранцы приобрели здесь 497 объектов, а в мае — уже 594, что ставит регион на второе место после Стамбула. В 2024 году число сделок с иностранными покупателями превысило 8 тысяч, и подобные показатели фиксируются из года в год. Такая динамика говорит о высокой ликвидности: объекты в Анталии востребованы среди не только местных жителей, но и иностранцев, что упрощает последующую перепродажу и поддерживает стабильный интерес к рынку.

В Аланье всегда есть выбор недвижимости как для покупателей с небольшим бюджетом, так и для тех, кто ищет более статусные объекты. Квартиры с одной или двумя спальнями в новых комплексах с бассейном и охраной стоят от 205 000–210 000 USD, жилье рядом с морем — в пределах 220 000–230 000 USD. Апартаменты повышенного класса с сервисом отеля или пентхаусы оцениваются в среднем от 300 000 USD, а цены на современные виллы в Каргыджаке или Кестеле начинаются примерно от 400 000 USD. Для инвестора это означает широкий разброс по стоимости и формату, а главное — стабильный интерес покупателей и арендаторов к этому региону, что делает сделки более предсказуемыми с точки зрения выхода на вторичный рынок.

В 2025 году Аланья показывает высокий оборот сделок: только за июль здесь было продано 1516 объектов недвижимости, из них 424 — иностранным покупателям. Для сравнения — в 2022 году показатель составлял 1740 сделок, в 2023-м — 1565, а в июле 2024 года — 1277. Такая динамика говорит о том, что спрос сохраняется, пусть и с колебаниями. При этом эксперты отмечают, что на рынке все меньше сделок приходится на россиян и украинцев: сыграли роль изменения правил ВНЖ и рост цен. Тем не менее интерес к Аланье не угасает, а статистика продаж подтверждает, что квартиры и дома здесь находят своих покупателей довольно быстро.

Измир часто называют «Эгейской столицей» Турции, и рынок недвижимости здесь действительно отличается от курортных городов. Квартиры площадью 60–80 м² в новых комплексах в центре и районах с видом на море стартуют от 205 000–220 000 USD. В среднем сегменте встречаются просторные апартаменты от 230 000–300 000 USD, а в премиум-районах, таких как Урла или Каршияка, цены на виллы с садом и бассейном легко превышают 1 млн долларов.

Рынок недвижимости в Измире в 2025 году демонстрирует уверенный рост, что напрямую отражается на его ликвидности. В марте было заключено 7513 сделок — на 17,2 % больше, чем годом ранее. Причем активность затронула не только вторичный рынок, где сменили владельцев 5399 объектов, но и первичный: впервые продано свыше 2100 новых домов, что на четверть больше показателей прошлого года. Такая динамика говорит о том, что жилье в Измире востребовано среди как местных жителей, так и инвесторов, а высокий удельный вес вторичных сделок подчеркивает устойчивый интерес к городу как месту для долгосрочного проживания.

Мерсин — портовый город-миллионник на юго-восточном побережье Турции. Местный рынок недвижимости скромнее, чем в таких крупных туристических центрах, как Анталия или Стамбул. Средняя стоимость жилой недвижимости сильно зависит от района (объекты на побережье и в новостроях стоят дороже). В первой половине 2025 года Мерсин занял 7-е место среди городов Турции по уровню продаж с показателем 4412 сделок, из них 175 продаж было осуществлено иностранцам.

Двухкомнатную квартиру площадью 60 м² на берегу моря в среднем можно купить за 75 000 USD. В районе Мезитли апартаменты указанной площади в новострое продаются за 100 000 USD. За интересующие инвесторов 200 000 USD здесь можно приобрести квартиру площадью 90 м² в премиум-комплексе с видом на море.