Все о покупке недвижимости в Турции в 2025 году

Как купить недвижимость в Турции правильно: пошаговая инструкция

1. Выбираем объект и проверяем документы

При выборе недвижимости в Турции иностранцы чаще всего ориентируются на прибрежные регионы — Анталью, Аланью, Мерсин и Стамбул. Эти города предлагают развитую инфраструктуру и высокий арендный потенциал. Искать предложения о продаже можно в каталоге недвижимости Mirsatori.

Перед покупкой убедитесь, что выбранный объект зарегистрирован в кадастре (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) и имеет актуальное свидетельство о праве собственности — TAPU. В документе должны совпадать адрес, площадь, тип объекта и имя владельца.

Проверьте, чтобы на недвижимости не было ареста, ипотеки или судебных ограничений. Сделать это можно через систему WebTapu, но она требует подтвердить личность при помощи электронной подписи, турецкого удостоверения личности или интернет-банкинга. Если вы приобретаете жилье для оформления ВНЖ, убедитесь, что оно находится в районе, открытом для иностранцев.

2. Получаем налоговый номер и открываем счет в банке

После выбора недвижимости необходимо получить турецкий налоговый номер (Vergi Kimlik Numarası) — он понадобится для оформления всех юридических и финансовых документов. Сделать это можно в местном налоговом управлении (Vergi Dairesi) или онлайн на портале digital.gib.gov.tr. Для получения достаточно предъявить паспорт и указать адрес проживания в Турции. Номер присваивается сразу и действует бессрочно.

Следующий этап — открытие счета в одном из турецких банков. Он обязательно нужен для проведения платежей и валютного обмена. Открыть счет можно только лично: финансовое учреждение обязано провести идентификацию клиента и проверить оригиналы документов. Для оформления понадобится паспорт, выданный не более 10 лет назад, налоговый номер и подтверждение адреса проживания. Лучше выбирать банк, который работает с иностранными клиентами и предоставляет обслуживание на английском языке — это упростит процесс и поможет избежать недоразумений при переводе средств.

3. Меняем валюту на лиры и оформляем сертификат FCP

Перед покупкой недвижимости нужно перевести деньги в турецкие лиры и получить сертификат о покупке иностранной валюты (DAB / FCP). Без этого документа кадастровое управление не сможет зарегистрировать недвижимость на имя иностранца.

Деньги вносятся на ваш счет в иностранной валюте, после чего банк продает ее Центральному банку Турции и получает лиры по официальному курсу. В сертификате указываются ваши данные, сумма обмена (равная цене объекта) и назначение платежа — покупка недвижимости иностранцем. Затем вы передаете данные о транзакции и сам сертификат в кадастровое управление, где он прикладывается к пакету документов при оформлении ТАПУ.

4. Заключаем предварительный договор и вносим задаток

После проверки недвижимости стороны подписывают у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Он фиксирует ключевые условия сделки: цену, порядок оплаты, дату окончательной передачи недвижимости, состав имущества и состояние объекта. Нотариус может внести в земельный реестр отметку о намерении продажи (şerh), что временно резервирует объект за покупателем и предотвращает повторную продажу.

Размер задатка определяется по соглашению сторон и, как правило, составляет 5–10 % от стоимости объекта. Перевод осуществляется с банковского счета покупателя, а подтверждающие документы сохраняются. В договоре следует указать, при каких условиях задаток возвращается, засчитывается в оплату или удерживается.

5. Регистрируем право собственности и получаем ТАПУ

После того как стороны договорились о цене и условиях сделки, они подписывают основной договор, а покупатель уплачивает продавцу основную сумму. Далее стороны подают заявление в местное управление кадастра для регистрации нового права собственности. Сотрудник проверяет документы и запрашивает уплату пошлин. Если все в порядке, участники сделки приглашаются в кадастровое управление, где подписывают акт передачи права собственности. После этого новому владельцу выдается TAPU на его имя.

Для регистрации права собственности понадобятся следующие документы:

• актуальное свидетельство о праве собственности продавца или выписка из кадастра на недвижимость;
• паспорт или другое удостоверение личности иностранца с указанием гражданства;
• экспертный отчет об оценке недвижимости;
• страховой полис DASK;
• налоговый номер иностранца;
• сертификат о покупке иностранной валюты (DAB / FCP);
• квитанция об уплате госпошлины за переход права собственности;
• фотография размером 6×4 см, сделанная не позднее 6 месяцев назад;
• заполненная форма декларации о личности;
• нотариальная доверенность (если сделку оформляет ваш представитель).

6. Оформляем обязательную страховку DASK

Владелец недвижимости в Турции должен оформить на свое имя обязательную страховку DASK. Полис предназначен для защиты собственников от последствий землетрясений и связанных с ними рисков, таких как пожар, взрыв или обвал здания. Оформить DASK можно в любом банке или в страховой компании.

Стоимость страховки в Турции зависит от нескольких факторов: площади жилья, года постройки здания, этажности, типа конструкции и сейсмической зоны, в которой расположен объект. Например, если вы купили квартиру в Турции площадью 80 м² в железобетонном доме, страховая стоимость квадратного метра составит 9 802 TRY — около 231 USD (по состоянию на декабрь 2025 года). Страховая сумма для такого жилья — 784 160 TRY (18 474 USD). Она умножается на региональный коэффициент (в данном случае 0,00194) — итого, годовой взнос составляет 1 521 TRY, это около 36 USD.

Полис DASK обновляется ежегодно. Без действующего страхового договора невозможно продать или переоформить объект, и даже перезаключить на себя договора по коммунальным счетам.

Сейсмобезопасность и İskan

В Турции каждый дом перед вводом в эксплуатацию проходит обязательную проверку, по результатам которой выдается документ İskan. Это официальный акт (технический паспорт), подтверждающий, что здание построено по утвержденному проекту, соответствует строительным нормам и безопасно для проживания. Без İskan объект юридически считается незавершенным: вы не сможете оформить полное право собственности, подключить коммунальные услуги или продать недвижимость с привлечением ипотечного кредита.

Подать заявку на получение İskan могут владельцы земли или здания, подрядчики и их уполномоченные представители. Здание к этому моменту должно быть завершено, а все проверки — проведены муниципальными техническими службами. В стандартный пакет документов входят:

• строительные лицензии (на канализацию, фундамент, отопление, газ, лифт);
• земельная виза (документ, который свидетельствует о корректности постройки фундамента);
• фотографии объекта;
• энергетический сертификат;
• отчеты о завершении работ и проверках;
• документы о страховых взносах и об оплате инфраструктурных сборов;
• свидетельство о праве собственности.

Сейсмическая безопасность — еще один критически важный аспект. В Турции действует современный строительный стандарт Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018, который определяет нормы проектирования зданий с учетом сейсмической активности региона и особенностей грунта. Согласно этому кодексу, каждый застройщик обязан провести геотехнические исследования участка, рассчитать устойчивость конструкции и предусмотреть меры против обрушений при землетрясениях.

Если вы рассматриваете покупку жилья в Турции, особенно в прибрежных регионах вроде Антальи или Измира, обязательно запросите у застройщика копию İskan и технический отчет о состоянии несущих конструкций. Это поможет убедиться, что дом построен по актуальным стандартам и безопасен для проживания.

Цены на недвижимость в Турции

Рынок недвижимости Турции за последние годы пережил стремительный рост. В 2022 году жилье подорожало более чем на 150 % в лире, но во многом это объясняется высокой инфляцией и девальвацией национальной валюты. Реальный рост цен за этот год оказался значительно скромнее — около 53 %. После 2022 года рынок выровнялся, а в 2024 году реальная стоимость жилья и вовсе снизилась на 10 %.

Сейчас динамика стала умеренной: стоимость квадратного метра все еще растет, но уже не такими темпами, как во время пика спроса. Основной прирост наблюдается в лирах, тогда как в долларах США рынок показывает постепенную стабилизацию. Лидерами по уровню цен остаются Стамбул, Анталья, Аланья и Бодрум, где цены превышают средние по стране. В таблице мы собрали усредненные показатели:

Расходы при покупке и владении

При покупке недвижимости в Турции важно учитывать не только цену самого объекта, но и обязательные сопутствующие расходы. Они включают налоги, страховку, нотариальные и агентские услуги, которые в совокупности увеличивают общую сумму сделки примерно на 4–6 %. Таким образом, если вы приобретаете жилье стоимостью 200 000 USD, издержки в среднем составят 8 000–12 000 USD.

Содержание жилья в Турции требует регулярных, но вполне разумных затрат. После покупки собственники платят ежегодный налог на недвижимость, оплачивают коммунальные счета и обслуживание комплекса. В среднем эти расходы составляют около 1–1,5 % от стоимости квартиры в год. На практике все зависит от города, статуса жилья и наличия инфраструктуры вроде бассейна или охраны: в современных резиденциях взносы выше, чем в обычных старых домах. Ниже приведены основные статьи расходов, с которыми сталкивается каждый владелец недвижимости в Турции:

Анталья / Аланья

Анталья и Аланья традиционно входят в пятерку городов, где иностранцы чаще всего покупают жилье. По данным Турецкого института статистики (TÜİK), только за август 2025 года в Анталье было продано 576 домов иностранным покупателям. Здесь сочетаются мягкий климат, развитая инфраструктура и широкий выбор недвижимости — от современных апартаментов в новостройках до вилл с видом на побережье. В обоих городах активно развивается рынок аренды: апартаменты у моря сдаются как на долгосрочной, так и на краткосрочной основе, при этом доходность в популярных районах достигает в среднем 6–12 % в год.

В Анталье и Алании активно развита русскоязычная среда, что облегчает адаптацию и решение бытовых вопросов. Транспортная доступность, обилие международных школ и медицинских центров делают регион удобным для постоянного проживания.

Иностранцам важно учитывать территориальные ограничения — ряд районов Антальи (в частности, Муратпаша, Коньяалты) и Аланьи (Махмутлар, Кестель) временно закрыты для оформления ВНЖ. Актуальные списки периодически обновляются, поэтому перед покупкой стоит проверить статус района или уточнить информацию через местное управление миграции.

Мерсин

Мерсин привлекает тех, кто ищет современное жилье у моря по разумной цене. Город активно развивается: вдоль побережья строятся новые жилые комплексы, школы, торговые центры и медицинские учреждения. По данным Министерства здравоохранения Турции, за последние годы в Мерсине реализованы крупные проекты, включая строительство новой государственной больницы и стоматологического центра общей площадью более 40 000 м². В районе Мезитли возводится масштабный торгово-развлекательный комплекс площадью 12 000 м², а власти продолжают инвестировать миллиарды лир в развитие городской инфраструктуры.

В Мерсине много новостроек с благоустроенными территориями, бассейнами и охраной, но цены остаются ниже, чем в Анталье или Аланье, в среднем на 10–15 %. Атмосфера в Мерсине спокойнее, чем на популярных курортах, а климат мягкий и комфортный для круглогодичного проживания. Город подходит тем, кто планирует покупку для себя, а не ради быстрой прибыли: рынок аренды здесь менее активен, в сезон жилье в Мезитли заполняется всего на 58 %. При этом спрос со стороны местных жителей и иммигрантов растет — 5,5 % всех зарегистрированных переездов внутри страны приходилось на Мерсин.

Бодрум / Фетхие

Бодрум и Фетхие — два региона на Эгейском побережье, где преобладает малоэтажная застройка и формат частных вилл. Именно Бодрум стабильно входит в число лидеров по средней стоимости квадратного метра: в 2025 году цены здесь превышают 2 645 USD за м², что значительно больше, чем в Анталье. В Фетхие стоимость ниже — около 1 615 USD за м², но также продолжает расти из-за высокого спроса на новые проекты у моря.

В этих регионах можно найти эксклюзивную недвижимость — виллы и бутик-комплексы, где каждая деталь рассчитана на премиум-уровень. Так, в Бодруме действует современная яхтенная инфраструктура: например, в марине Milta Bodrum Marina предусмотрено более 450 причалов для яхт, это крупный центр элитного отдыха и база для владельцев недвижимости высокого класса.  В Фетхие популярны районы Ölüdeniz и Çalış, где новое жилье построено для комфортной жизни у моря — прогулочные зоны, кафе, виды на бухты.

Измир

Измир — третий по величине город Турции и одно из самых комфортных мест для жизни на побережье Эгейского моря. В отличие от курортных регионов, здесь рынок недвижимости устойчив и ориентирован прежде всего на местных жителей. Доля иностранных покупателей невелика, но спрос стабильно растет за счет хорошей инфраструктуры, деловой активности и мягкого климата.

Измир сочетает развитый мегаполисный уклад с морской атмосферой: вдоль набережной Конак расположены деловые центры, университеты и международные школы, а в окрестностях, таких как Каршияка и Урла, активно строятся современные жилые комплексы. В Измире хорошо развита транспортная сеть — действует метро, скоростные шоссе и международный аэропорт Аднан Мендерес. Это делает город привлекательным для тех, кто планирует не просто отдыхать, а жить и работать в Турции.

Стамбул

Стамбул — крупнейший мегаполис Турции и главный центр деловой, финансовой и инвестиционной активности страны. Здесь недвижимость рассматривают не только как место для жизни, но и как инструмент капитализации: даже в периоды колебаний рынка объекты в Стамбуле стабильно дорожают благодаря ограниченному количеству земли и высокому внутреннему спросу.

Порог входа на рынок заметно выше, чем в курортных регионах. Средняя цена квадратного метра в 2025 году превышает 1 600 USD, а в престижных районах, таких как Бешикташ, Сарыер и Кадыкей, стоимость может достигать 3 400–3 600 за м². Большая часть сделок приходится на турецких граждан, однако иностранные инвесторы активно выбирают локации в новых районах — Башакшехир, Бейликдюзю, Кючюкчекмедже — где развитие транспортной и социальной инфраструктуры делает жилье перспективным для перепродажи или аренды.

Сдача недвижимости в аренду: правила, доходность и налоги в 2025

С 1 января 2024 года в Турции вступил в силу Закон № 7464 «Об аренде жилья для туристических целей», регулирующий краткосрочную аренду квартир сроком до 100 дней. Согласно этому закону, собственники жилья теперь могут легально сдавать его туристам только после получения специального разрешения от Министерства культуры и туризма. Оформляется оно через государственный портал e-Devlet. Если жилье находится в многоквартирном доме, требуется письменное согласие всех собственников.

После одобрения заявки владельцу выдают табличку с уникальным регистрационным номером, которую необходимо разместить у входа в квартиру — она подтверждает, что объект зарегистрирован в Турции как туристическое жилье. В противном случае владельцу грозит штраф в размере 2 385 USD за каждый сданный объект, а при повторных нарушениях — до 23 850 USD. Если человек получил разрешения более чем на 5 квартир в одном и том же здании, ему нужно также иметь лицензию на ведение бизнеса.

С 1 июля 2024 года в Турции официально отменен лимит в 25 % на ежегодное повышение арендной платы по договорам долгосрочной аренды. Теперь размер увеличения зависит от среднего уровня инфляции за последние 12 месяцев (индекса TÜFE), который публикует статистический институт. Проще говоря, если за год цены в стране выросли, например, на 40 %, арендодатель имеет право увеличить плату максимум на тот же процент — но не больше.

Таким образом, если вы получаете за аренду 5 000 USD в год, а средняя инфляция за год в Турции составила 43 %, вы можете повысить плату максимум до 7 150 USD. Вы не обязаны поднимать арендную плату в полном объеме, можно установить ее уровне 6 000 USD, к примеру. Главное — не превышать показатель, установленный TÜİK.

Доходность жилья в Турции напрямую зависит от города, расположения и формата сдачи. В крупных центрах вроде Стамбула, Анкары или Измира долгосрочная аренда обычно приносит 4–6 % годовых. На побережье, особенно в Анталье, Аланье или Бодруме, где активно развита краткосрочная сдача через Airbnb, уровень дохода выше, в среднем 8–10 % при стабильной заполняемости и грамотном управлении объектом.

Продажа недвижимости в Турции: налоги и как вывести капитал

Продажа недвижимости в Турции сопровождается уплатой подоходного налога (Gelir Vergisi) с прибыли, полученной от сделки. В стране действует прогрессивная шкала налогообложения:

Например, человек продал квартиру в Турции за 90 000 USD, это примерно 3 820 160 TRY. Он заплатит фиксированную сумму 185 000 TRY + 35 % от 3 020 160 TRY. Итого 1 242 056 TRY, это примерно 29 260 USD.

Физическое лицо освобождается от налога на продажу, если оно владело недвижимостью в Турции более пяти лет. Если продажа происходит раньше, налог рассчитывается на разницу между ценой покупки и продажи, подтвержденной TAPU и банковскими платежными документами. Прибыль от продажи до 120 000 TRY (2 830 USD) не облагается подоходным налогом.

Нерезидентам важно заранее продумать перевод средств за границу. Турецкие банки требуют подтверждения законности сделки — TAPU, договор купли-продажи и налоговые декларации. Вывод капитала возможен в иностранной валюте, но при этом банк удерживает комиссию за международный перевод (обычно 0,5–1,5 %) и проверяет источник средств в рамках валютного контроля.

Чтобы корректно завершить сделку и без проблем вывести средства из Турции, необходимо пройти несколько этапов:

1. Получите отчет о рыночной стоимости от лицензированного оценщика, зарегистрированного в Совете по рынку капитала Турции (SPK).
2. Проверьте срок владения объектом и право на налоговое освобождение.
3. Подайте декларацию о доходе и уплатите налог.
4. Закройте обязательства по коммунальным и земельным платежам.
5. Переведите средства через банк, указав основание — доход от продажи недвижимости.

Подводные камни и как их обойти

Покупка недвижимости в Турции кажется достаточно прозрачной процедурой, но на практике нередко возникают нюансы, о которых стоит знать заранее. Некоторые ошибки могут не только затянуть оформление сделки, но и привести к потере права собственности или отказу в выдаче ВНЖ:

• Закрытые районы для ВНЖ.

  В некоторых регионах Турции иностранцы не могут оформить ВНЖ. Их список регулярно обновляется на сайте Göç İdaresi Başkanlığı, поэтому перед покупкой стоит проверить, нет ли ограничений для района, где находится выбранная недвижимость.

• Отсутствие сертификата DAB / FCP.

  Данный сертификат подтверждает, что вы законно обменяли иностранную валюту на турецкие лиры для покупки недвижимости. Без DAB / FCP земельный кадастр не зарегистрирует право собственности, поэтому перед подачей документов в управление убедитесь, что банк выдал вам оригинал этого сертификата.

• Отсутствие İskan (акта ввода в эксплуатацию).

  Если у объекта недвижимости нет акта İskan belgesi, он официально считается не введенным в эксплуатацию. В таком случае владелец не сможет подключить коммунальные услуги, оформить ипотеку или продать недвижимость как жилую. Перед покупкой обязательно уточните у застройщика или в муниципалитете, выдан ли İskan — это гарантирует, что объект полностью соответствует строительным нормам и безопасен для проживания.

• Краткосрочная аренда без разрешения.

  С 2024 года для сдачи жилья сроком до 100 дней требуется официальное разрешение Министерства культуры и туризма. Получить его можно онлайн через систему e-Devlet, указав сведения о собственности, договор аренды и сертификат о соответствии жилья требованиям безопасности. В противном случае деятельность считается нарушением закона и может привести к штрафам до 23 823 USD, а при повторных нарушениях — к запрету на оказание услуг аренды.

• Занижение цены в договоре.

  Некоторые продавцы указывают в договоре купли-продажи стоимость ниже реальной, чтобы снизить налог при регистрации сделки. Однако налоговые органы могут запросить независимую оценку для проверки данных и добавить налог, если выявят расхождения. Кроме того, искусственно заниженная цена усложняет последующую продажу и расчет прибыли, может вызвать вопросы у банка при переводе средств за границу и стать причиной отказа в ВНЖ, если реальная стоимость объекта окажется ниже установленного порога в 200 000 USD.

Прогноз цен на недвижимость в Турции в 2026 году

По мнению экспертов Mirsatori, после нескольких лет стремительного роста в 2026 году турецкий рынок недвижимости войдет в фазу стабилизации. Траектория цен во многом будет зависеть от динамики инфляции, политики Центрального банка и активности в строительном секторе.

Согласно прогнозу Центробанка Турции, инфляция в 2026 году снизится примерно до 16 %, что создает основу для постепенного, но устойчивого роста цен без перегрева рынка. Аналитики портала Property Turkey отмечают: «Если инфляция продолжит снижаться в соответствии с прогнозом правительства, рынок жилья сможет вернуться к реальному росту цен уже к 2026 году».

По умеренному сценарию цены на жилье в Турции могут прибавить в среднем от 10 до 15 % в год в лире, что близко к уровню инфляции. Наибольшую устойчивость, по оценке нашей аналитической группы, сохранят крупные мегаполисы вроде Стамбула и Измира, а также курортные регионы с высоким туристическим потоком и качественной застройкой. В то же время, как указывает исследование InvestRopa, реальная стоимость жилья в долларах США «уже в начале 2025 года снизилась примерно на 5 % при номинальном росте более чем на 30 %», что говорит о постепенном охлаждении рынка.

Если темпы урбанизации и программы обновления застройки в Турции будут развиваться в соответствии с планом Министерства окружающей среды и градостроительства, рынок избежит резких колебаний. Однако при усилении инфляционного давления или замедлении туризма возможна локальная коррекция — снижение цен на 5–10 % в перенасыщенных новостройками районах.

В целом эксперты компании Mirsatori считают, что 2026 год станет для рынка недвижимости Турции временем селективного роста: премиальные районы и объекты с подтвержденной сейсмоустойчивостью будут дорожать, а слабые и переоцененные сегменты рынка — стабилизироваться. Главная рекомендация инвесторам: делать ставку не на краткосрочную спекуляцию, а на надежные локации и юридически прозрачные объекты, где спрос поддерживается инфраструктурой, арендой и внутренним туризмом.