ВНЖ Греции при покупке недвижимости: как получить золотую визу в 2026 году

Что дает ВНЖ Греции при покупке недвижимости

Инвестиционная программа Греции позволяет владельцу недвижимости получить карту резидента сразу на 5 лет и пригласить семью. У нее есть и другие плюсы:

• Свобода передвижения. С греческим ВНЖ вы можете без визы въезжать во все страны Шенгенской зоны и оставаться там до 90 дней каждые полгода. Это удобно для тех, кто планирует путешествия или деловые поездки.
• Отсутствие обязательств по проживанию. Владельцы недвижимости не обязаны жить в Греции, могут покидать ее на любое время или вовсе ни разу не приехать. Поэтому часто инвестиционный ВНЖ получают в качестве «запасного плана» для всей семьи.
• Возможность дополнительного дохода. Его можно получать от сдачи жилья в аренду на длительный срок. Средняя доходность от аренды в Греции — 4,4 %, а в курортных регионах она может доходить до 8 %. В среднем вложения окупаются за 15–20 лет.
• Образование для детей. Для резидентов государственные школы в Греции бесплатны. Иностранцы могут поступать в греческие вузы на бакалавриат без вступительных экзаменов — только на основе балла аттестата. Выпускники университетов Греции получают сильные европейские дипломы, признаваемые во всем мире.
• Перспектива стать гражданином ЕС. Подать заявку на гражданство Греции по натурализации можно через 7 лет после получения вида на жительство. Греческий паспорт позволит семье свободно путешествовать по 173 странам, включая Канаду и США. Также инвестор сможет налаживать бизнес-отношения и покупать недвижимость по всему ЕС на выгодных условиях.

Греческий ВНЖ позволяет переехать в любой момент в теплую страну. Зимы здесь мягкие — температура редко опускается ниже 5 градусов тепла, а курортный сезон длится с апреля по октябрь. Жить здесь дешевле, чем в ряде стран Западной и Северной Европы. Например, стоимость жизни в Греции на 12,9 % ниже, чем в соседней Италии, и на 26,7 % ниже, чем во Франции.

Кто может получить ВНЖ Греции за недвижимость

Чтобы получить ВНЖ Греции за покупку недвижимости, иностранец должен:

• достичь возраста 18 лет;
• оформить национальную визу D (если нет возможности въехать по безвизовому режиму, действующей шенгенской визе или другому ВНЖ Греции);
• купить недвижимость подходящей стоимости и оформить право собственности;
• оформить медицинскую страховку;
• подтвердить адрес проживания в Греции;
• не иметь судимостей и опасных заболеваний.

Родственники не включаются в заявку инвестора, но могут оформить ВНЖ по воссоединению семьи. Это касается:

• супруги/-а или зарегистрированного партнера;
• детей до 21 года, если они не состоят в браке;
• совершеннолетних детей, лишенных дееспособности и находящихся на содержании;
• родителей инвестора или супруга / партнера.

Члены семьи должны подтвердить родство — предоставить свидетельство о браке или рождении.

Купленное жилье нельзя сдавать в аренду или субаренду на короткий срок — например, через такие платформы как Airbnb. На долгосрочную аренду запрета нет.

Объект должен быть в полной собственности владельца. Можно купить недвижимость совместно с мужем или женой. Также разрешается купить не целый объект, а долю. Но важно, чтобы ее стоимость соответствовала условиям программы — например, если речь о популярных районах, доля должна стоить минимум 800 000 EUR.

Можно купить недвижимость через фирму, зарегистрированную в Греции или другой стране ЕС, если заявитель в полном объеме владеет ее акциями.

Недвижимость нельзя использовать для бизнеса, например, для юридического адреса или филиала компании.

Сколько нужно вложить и какие еще будут расходы

Помимо основных инвестиций нужно учитывать сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Греции:

До конца 2026 года в Греции продлена приостановка действия VAT для новых объектов. Вместо НДС уплачивается налог на передачу недвижимости.

Государственные пошлины при легализации:

• оформление инвестиционного ВНЖ — 2 000 EUR;
• ВНЖ по воссоединению семьи для взрослого члена семьи — 150 EUR;
• плата за получение карты резидента — 16 EUR.

Для несовершеннолетних детей сбор за семейный ВНЖ отсутствует.

Пример расчета

Иностранец купил недвижимость на вторичном рынке стоимостью 500 000 EUR, планирует переезжать с женой и ребенком. Какие расходы его ожидают:

• налог 3 % при покупке жилья — 15 000 EUR;
• нотариальные расходы (1,5 % + НДС 24 %) — 9 300 EUR;
• регистрация права собственности (0,5 %) — 2 500 EUR;
• юридическое сопровождение (1 %) — 5 000 EUR;
• сборы за оформление ВНЖ и выдачу резидентских карт — 2 198 EUR.

Таким образом, дополнительные расходы составят около 34 000 EUR.

Дальнейшие расходы:

• единый налог на недвижимость (ENFIA) — 2–13 EUR за квадратный метр, платится ежегодно;
• дополнительный ENFIA для недвижимости дороже 200 000 EUR — 0,1–1,15 % от суммы, превышающей порог;
• муниципальный налог (TAP) — включен в коммунальные платежи, 0,025–0,035 % от кадастровой стоимости с учетом района.

Если вы будете сдавать жилье в аренду, придется платить подоходный налог. Он составляет 15–45 % от суммы дохода.

Коммунальные услуги (отопление, свет, вода, вывоз мусора) в Греции составляют 120–300 EUR в месяц. Например, для квартиры площадью 85 м² это в среднем 187 EUR.

В многоквартирных домах жильцы делят между собой общие расходы (Koinoxrista) на уборку подъезда, лифт, освещение. Для небольших квартир это обычно 25–50 EUR в месяц, для квартир в элитных комплексах — 65–125 EUR в месяц.

Страхование имущества от стихийных бедствий оформляется по желанию. Стоимость составляет 0,1–0,3 % от цены недвижимости в год.

Как проходит получение ВНЖ Греции через недвижимость

Если у вас есть право на безвизовый въезд в Грецию, открывать визу для заключения сделки и получения ВНЖ не требуется. В других случаях нужно оформить в консульстве национальную визу D.

Что касается общей процедуры оформления ВНЖ Греции за покупку недвижимости, она состоит из 6 этапов:

1. Поиск и проверка объекта. Тип и цена должны соответствовать требованиям программы. Перед покупкой проводится юридическая проверка в земельном кадастре, позволяющая убедиться в отсутствии обременений.
2. Оформление греческого налогового номера (AFM). Он обязателен для открытия счета и совершения сделки купли-продажи. Оформить его можно при посещении греческой налоговой службы (AADE) или на ее сайте онлайн. Необходимо предоставить удостоверение личности, а если иностранец состоит в браке — также свидетельство о его заключении. Нерезидентам без ВНЖ обычно требуется налоговый представитель.
3. Открытие банковского счета. Для этого нужен загранпаспорт, AFM, номер телефона, подтверждение дохода, адреса и рода деятельности (к примеру, справка от работодателя).
4. Заключение договора, регистрация права собственности. Сначала заключается предварительный договор — в нем прописываются обязательства сторон и способ оплаты. После внесения аванса (5–10 %) и уплаты налога на передачу права собственности оформляется окончательный договор. Покупатель оплачивает стоимость объекта и необходимые сборы. Нотариус регистрирует сделку в земельном кадастре (Κτηματολόγιο).
5. Подача заявления на ВНЖ. Нужно подготовить полное досье, включая свидетельство от нотариуса с описанием объекта и сделки, выписку из земельного реестра. Если назначение объекта менялось, также нужен технический отчет инженера. Документы подаются онлайн через сайт Министерства иммиграции и убежища, но сдавать биометрические данные придется лично. На время рассмотрения вы получите временное разрешение, позволяющее законно находиться в Греции. Можно оформить доверенность на адвоката — он подаст заявление без вашего присутствия.
6. Получение ВНЖ. Заявки рассматриваются 2 месяца. Карта выдается лично инвестору или доверенному лицу в офисе миграционной службы. Она действует 5 лет и может продлеваться, если вы сохраняете право собственности.

Какие риски и ограничения нужно учитывать

Площадь объекта должна быть не менее 120 м² (при покупке недвижимости на сумму от 400 000 или 800 000 EUR). Важно приобрести один объект подходящей стоимости. То есть, если иностранец купит в Салониках 2 квартиры по 120 м² общей стоимостью 800 000 EUR, ВНЖ ему не выдадут.

Продать купленную недвижимость можно, но это приводит к потере ВНЖ. Поэтому продавать стоит, если вы уже получили ПМЖ либо гражданство.

Недвижимость запрещено сдавать в краткосрочную аренду, использовать как юридический адрес или филиал организации. Нарушения чреваты потерей ВНЖ и штрафами на 50 000 EUR. Если инвестор купил постройку для реставрации, но не закончил ее, он не сможет продлить ВНЖ и будет вынужден заплатить штраф в размере 150 000 EUR.

ВНЖ за недвижимость не дает права на трудоустройство в греческих компаниях. Но получать доход от аренды или основать свой бизнес можно.

Для граждан некоторых стран предусмотрены ограничения. Например, россияне и белорусы могут оформить ВНЖ через инвестиции лишь при наличии второго гражданства. Стоит проконсультироваться с миграционными юристами — они подскажут решение, которое позволит вам стать резидентом Греции.

Учтите юридические риски. Перед покупкой важно тщательно проверить объект на юридическую чистоту, отсутствие обременений и незаконных построек.