Недвижимость на Карибах: как купить дом у моря и сколько это стоит

Стоимость инвестиционной недвижимости при запросе гражданства

Во всех описанных выше государствах есть программы «золотых паспортов». Но чтобы получить гражданство карибской страны за недвижимость, нужно купить объект только из списка, одобренного властями. Кроме того, стоить недвижимость на Карибах должна не меньше определенной суммы.

Перед покупкой иностранец должен получить лицензию на владение землей (ALHL), за которую уплачивается специальный сбор. Но проекты, участвующие в CBI, освобождаются от этого требования. Поэтому участники программ гражданства за покупку недвижимости за лицензию не платят.

Полная стоимость объекта включает:

• гербовый сбор;
• страховые взносы;
• услуги юриста.

Это расходы, которые придется понести сугубо в рамках сделки купли-продажи квартиры, виллы или дома на Карибах. Сюда не входят административные сборы при получении гражданства.

В Доминике минимальная стоимость недвижимости для получения гражданства — 200 000 USD. Это одна из самых доступных программ в Карибском регионе. Расчет полной стоимости объекта выполним, исходя из минимальной суммы для инвестиций:

Рассчитаем ориентировочную стоимость объекта в Антигуа и Барбуде. Минимальна сумма инвестиций, установленная программой CBI — 300 000 USD. К обязательным затратам относятся:

• гербовый сбор — 2,5 %;
• юридические услуги и административные издержки — 1,5–4 %.

Чтобы получить гражданство Сент-Китс и Невис, вам нужно вложить в недвижимость минимум 325 000 USD. Речь идет о покупке квартиры в кондоминиуме или доли в утвержденном новострое. Можно получить второй паспорт и через покупку частного дома, он должен стоить от 600 000 USD.

Нужно также оплатить услуги юриста — 1–2 %. Рассчитаем полную стоимость недвижимости для одного заявителя, исходя из цены 325 000 USD.

В Сент-Люсии минимальная стоимость покупки недвижимости для получения гражданства — 300 000 USD.

При покупке потребуется внести гербовый сбор в размере 2 % и оплатить услуги юриста — 1–1,2%. Рассчитаем полную стоимость объекта:

При покупке недвижимости в Гренаде дополнительно придется уплатить гербовый сбор в размере 1 %, вознаграждение юристу (2 %), а также налог на передачу права собственности — для покупателя-иностранца это 10 %.

Рассчитаем полную стоимость недвижимости, опираясь на цену в 350 000 USD. Именно такой минимум предусмотрен для участников CBI, если вы покупаете целый объект, а не долю.

Можно ли иностранцам покупать карибскую недвижимость

Законы не запрещают иностранцам приобретать дома и квартиры на Карибах. Но есть определенные правила, касающиеся лицензии ALHL.

В Доминике иностранец должен получить лицензию, если покупает землю в таких размерах:

• более 1 акра (около 4 047 м²) для проживания;
• более 4 акров (примерно 12 141 м²) для коммерческих целей.

Если размер меньше, сам документ получать не обязательно, но сбор заплатить все равно придется — он фиксированный, составляет 6 000 USD

В Антигуа и Барбуде стоимость лицензии для иностранцев — 5 % от цены объекта.

В Сент-Китсе и Невисе ALHL стоит 10 % или 750 USD, в зависимости от того, какая сумма больше.

В Сент-Люсии нужно получить сертификат о праве участия в покупке недвижимости, который выдается на 1 год или 10 лет, и от этого зависит его стоимость (3 000 или 10 000 USD). Затем оформляется ALHL, цена которой зависит от размера участка:

• из нескольких частей — 100 USD;
• 1 акр или меньше — 2 500 USD;
• 1–5 акров — 5 000 USD;
• 5–10 акров — 10 500 USD;
• от 10 акров — 20 000 USD.

В Гренаде при оформлении лицензии на владение землей иностранец должен уплатить сбор 25 USD.

В странах Карибского бассейна не предусмотрены какие-либо особые налоги при покупке недвижимости для иностранцев. Они платят все стандартные пошлины и сборы.

Как купить недвижимость правильно: пошаговая инструкция

Процесс покупки недвижимости в целом одинаков для всех стран Карибского бассейна. Могут различаться названия органов, оформляющих право собственности. Например, в Доминике это Земельный реестр, в Сент-Китс и Невисе — Регистрационное бюро.

Процедура покупки недвижимости на Карибских островах включает 7 этапов:

1. Определите цель покупки — планируете вы купить жилье для личного проживания / сдачи в аренду или коммерческий объект для бизнеса. Если хотите оформить второе гражданство за инвестиции, выбирать нужно из утвержденных проектов — юристы Mirsatori могут предоставить вам список.
2. Выберите город и понравившийся объект — апартаменты, вилла на Карибах или другое. Затем стоит обратиться к юристам, чтобы они проверили право собственности и наличие обременений. Также стоит провести оценку объекта. Сборы в рамках сделки рассчитываются, исходя из оценочной стоимости или покупной цены — в зависимости от того, какая сумма выше.
3. Направьте письменное предложение продавцу и зарезервируйте объект. Как правило, на данном этапе платится задаток — 10–15% от стоимости. Деньги могут храниться у агента или юриста на эскроу-счете до завершения сделки.
4. Если вы не участвуете в программе CBI, оформите лицензию на владение землей для иностранцев. Если планируете купить недвижимость на Карибах для получения второго паспорта, нужно подать заявку на участие в соответствующей программе перед покупкой.
5. Подготовьте документы. Обязательно понадобится загранпаспорт и документы о происхождении средств. Справки нужно перевести на английский, заверить нотариально и легализовать в установленном порядке.
6. Подпишите договор и внесите остаток суммы, оплатите сопутствующие расходы — юридические, регистрационные и другие обязательные сборы в соответствии с договором.
7. Оформите и зарегистрируйте переход права собственности. Юрист готовит документы и подает их в компетентный орган. После регистрации вы получите титул или иной документ, подтверждающий, что объект уже оформлен на ваше имя.

Налоги и расходы на недвижимость

В Доминике владельцы оплачивают страховые взносы за имущество (от 1 000 до 2 000 USD в год), а также муниципальный налог — 1,25 % от стоимости объекта. Собственники вилл также платят ежегодный сбор в размере 2 000 USD. При сдаче жилья в аренду уплачивается налог — 20 % от чистого дохода. Средняя стоимость коммунальных услуг в стране составляет от 86,5 до 133 USD, в зависимости от количества жильцов.

В Антигуа и Барбуде ставка налога на имущество составляет от 0,1 до 0,5 % в зависимости от категории недвижимости. Для жилых зданий это 0,3 % — то есть, с объекта стоимостью 300 000 USD понадобится заплатить 900 USD в год. Расходы на коммунальные услуги для элитной недвижимости, как правило, составляют от 600 до 2 000 USD. Если вы не являетесь налоговым резидентом страны, при сдаче квартиры или дома в аренду вам придется платить налог по ставке 12,5 %. Ставка для резидентов — 0, 8 или 25 %, в зависимости от уровня дохода.

В Сент-Китс и Невисе налог на имущество составляет от 800 до 2 000 USD в год. Расходы на электроэнергию — в среднем 380 USD в месяц, кабельное телевидение — 100 USD, воду — около 814 USD за 1 000 м³. Содержание территории площадью 0,5 акра — 300 USD в месяц. Также необходимо оплатить страховку по ставке 1,25 % от стоимости объекта. Если сдаете недвижимость в аренду, понадобится платить агенту по недвижимости или управляющей компании комиссионные — от 10 до 50 %, в зависимости от срока действия договора. Подоходный налог с физлиц не взимается, но нерезиденты платят налог у источника — 15 %.

В Сент-Люсии ставка налога на имущество — 0,25–0,4 % от оценочной стоимости объекта, точная величина зависит от района. Стоимость содержания объекта ориентировочно составляет 850–1800 USD в месяц и включает коммунальные платежи, охрану, техническое обслуживание, управление недвижимостью. Нужно также оплачивать страховые взносы, примерно 2 600–5 700 USD в год. Прибыль от сдачи в аренду облагается подоходным налогом с физлиц — 15, 20 или 30 % в зависимости от суммы дохода.

В Гренаде взимается налог на имущество по двум ставкам — проценты от стоимости объекта и от стоимости земельного участка. Точный размер зависит от типа недвижимости:

• жилая — 0,3 % от цены здания и 0,2 % от стоимости земли;
• коммерческая — 0,3 и 0,5 %;
• гостиничный бизнес — 0,02 и 0,3 %.

Если вы купили жилье для личного пользования, применяется налоговая льгота в размере 100 000 USD (вычитается из оценочной стоимости здания). Вы также можете получить скидку 5 %, если заплатите налог до 31 марта и до 30 июня — по 50 %. При сдаче объекта в аренду взимается подоходный налог — 0–30 % для резидентов. Нерезиденты платят налог у источника в размере 15 %. Ориентировочные расходы на коммунальные услуги стартуют от 300 USD в месяц.

Возвратность инвестиций: сдача в аренду и продажа

Долгосрочная аренда и сдача недвижимости на Карибах туристам регулируются разными правилами. В первом случае вы должны заключить договор с арендатором на определенный срок, поддерживать имущество в состоянии, пригодном для использования, проводить необходимый ремонт и обслуживание. Во втором размещение считается туристическими услугами, для этого нужно получить лицензию. Доходность от сдачи в аренду недвижимости на Карибах в среднем составляет 2–6 %.

Ограничений по выводу капитала законодательство карибских стран не устанавливает. Вывести деньги можно путем международного перевода. Ни в одном из 5 государств, где действуют программы CBI, не взимается налог на прирост капитала.

В Доминике доходность от сдачи объектов в аренду составляет 4–5 %, а в востребованных туристических районах она может достигать 10 % годовых. Если вы купили недвижимость в Доминике в рамках программы гражданства, продать ее можно только через 3 года. А если покупатель — участник аналогичной программы, то период увеличивается до 5 лет. При продаже недвижимости платится гербовый сбор в размере 2,5 % от цены.

Доходность от аренды жилья в Антигуа и Барбуде составляет 2–5 %. Чтобы сохранить гражданство страны, вы должны владеть недвижимостью минимум 5 лет после покупки. При продаже вам нужно будет уплатить гербовый сбор 7,5 %, оплатить комиссию риелтора 5–7 % и услуги юристов 1–2 %. Продавцы-иностранцы также платят дополнительный налог на прирост стоимости земли в размере 5 %. Но если у вас есть паспорт Антигуа и Барбуды, этот сбор при продаже не применяется.

В Сент-Китс и Невисе сдача элитной недвижимости в аренду приносит доход 4–6 % в год. Если вы купили недвижимость с целью получения второго паспорта, нужно сохранять право собственности минимум 7 лет. При продаже недвижимости продавец должен уплатить гербовый сбор в размере 10 % от вознаграждения.

Программа гражданства Сент-Люсии за покупку недвижимости предусматривает, что объект нельзя продавать минимум 5 лет. Доходность от сдачи жилья в аренду может достигать 5 %. При продаже объекта необходимо уплатить специальный сбор для продавца. Для иностранцев он составляет 10 %. Для граждан Сент-Люсии применяется прогрессивная шкала в зависимости от стоимости объекта, и даже для элитной недвижимости этот налог не превышает 5 %.

В Гренаде минимальный срок владения недвижимостью, купленной по программе гражданства, составляет 5 лет. При сдаче жилья в аренду ориентировочный годовой доход — 2–6 %. Если вы продаете имущество, нужно уплатить налог на передачу собственности: для иностранцев он составляет 15 %, для граждан — 5 %.

Плюсы покупки недвижимости на Карибах

• охранение капитала в твердом активе — объект остается у вас и может использоваться для личного отдыха, аренды или последующей продажи;
• доход от аренды — карибская недвижимость активно сдается туристам и экспатам;
• мягкий климат и курортный образ жизни — отличный «запасной вариант» для комфортного проживания;
• перспектива увеличения капитала — недвижимость в востребованных туристических локациях активно растет в цене;
• стабильный статус — ВНЖ на Карибах через недвижимость не предоставляется, зато можно сразу получить гражданство.

Риски и недостатки карибской недвижимости

При инвестициях в недвижимость Карибов стоит учитывать климатические риски, а также колебания дохода от аренды — при уменьшении турпотока он может существенно снижаться. При продаже недвижимости вы также можете столкнуться с некоторыми сложностями, так как количество местных покупателей небольшое, основную роль на рынке играют иностранные инвесторы.

В качестве альтернативы некоторые инвесторы рассматривают более ликвидные рынки с устойчивым внутренним спросом, например недвижимость в Турции.

Стоит ли инвестировать в недвижимость на Карибах

Покупка карибской недвижимости — это инструмент, который подойдет:

• инвесторам, которые планируют диверсифицировать капитал и вложиться в стабильный актив;
• тем, кто хочет получать постоянный доход от сдачи в аренду;
• иностранцам, которые планируют оформить второе гражданство в короткие сроки;
• цифровым кочевникам — как база для проживания и одновременно актив, который можно сдавать в периоды отсутствия.

Инвестиции в недвижимость на Карибах оправданы, когда объект выбран в востребованной локации — у моря, возле туристических зон и в районе с развитой инфраструктурой. Покупать такой объект есть смысл, если вы рассматриваете его как долгосрочный актив, готовы учитывать сопутствующие расходы и ожидаете реалистичную доходность.