Как получить ВНЖ в Черногории при покупке недвижимости

Какая недвижимость подходит для оформления ВНЖ Черногории

Главное требование к недвижимости для оформления ВНЖ Черногории заключается в том, что выбранное вами помещение должно быть зарегистрировано в государственных реестрах и относиться к одной из категорий, указанных в законе. Это могут быть семейные дома, виллы, квартиры, жилые и коммерческие здания, заведения общественного питания, дачи. Вы также можете купить складские, служебные или офисные помещения.

Для оформления вида на жительство вы должны быть зарегистрированы как полноправный собственник. Подтверждением служит свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. Объект должен быть построен полностью, введен в эксплуатацию и зарегистрирован в кадастре как завершенный. Недвижимость не должна иметь юридических обременений, которые могли бы поставить под сомнение ваше право собственности или возможность целевого использования объекта.

Покупка недостроя в Черногории не является основанием для получения ВНЖ, поскольку такое помещение не считается «недвижимым имуществом» в контексте данного закона до его полной регистрации.

Земельный участок сам по себе тоже не является основанием для получения ВНЖ по владению недвижимостью, если на нем нет зарегистрированного объекта, соответствующего вышеуказанным категориям.

А вот способ оплаты в Черногории значения иметь не будет — вы можете приобрести недвижимость в ипотеку, за наличный или безналичный расчет.

Как правильно оформить сделку купли-продажи недвижимости

После выбора объекта недвижимости в Черногории покупатель и продавец могут заключить предварительный договор. Он не является обязательным, но часто используется для фиксации цены, сроков, условий сделки и внесения задатка, обычно в размере 10 % от стоимости. Это дает обеим сторонам гарантии того, что сделка состоится и ни одна из сторон не передумает в последний момент.

Крайне важно провести тщательную юридическую проверку объекта недвижимости. Она включает в себя проверку так называемого «листа непокретности» из кадастра (List nepokretnosti) — аналога выписки из земельного реестра, чтобы убедиться в отсутствии обременений (ипотека, аресты, сервитуты), наличии всех разрешений на строительство объекта и соответствии данных продавца. Эту проверку обычно выполняет ваш юрист.

Ключевым этапом сделки становится заключение договора купли-продажи (Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti). Это основной документ, в котором указываются полные данные продавца и покупателя, точное описание недвижимости, цена, порядок оплаты, сроки передачи владения и другие важные условия.

Договор купли-продажи недвижимости в Черногории должен быть нотариально заверен. Нотариус выступает как независимое, уполномоченное государством лицо, которое проверяет личности сторон, их дееспособность, законность сделки и объясняет сторонам их права и обязанности. Без нотариального заверения договор недействителен.

Если покупатель (или продавец) не владеет черногорским языком, обязательно присутствие судебного переводчика (sudski tumač). Он переводит весь текст договора вслух во время его подписания у нотариуса. Это гарантирует, что все стороны полностью понимают содержание документа.

Оплата обычно происходит после подписания и нотариального заверения договора купли-продажи. Перевод денег чаще всего осуществляется банковским переводом на счет продавца. Для этого у покупателя, как правило, должен быть открыт счет в черногорском банке. Иногда часть или даже полная сумма может быть внесена наличными (если это не противоречит договоренности), но большинство крупных сделок проводятся по безналичному расчету.

После оплаты и подписания договора нотариус или ваш юрист подает пакет документов в Управление по кадастру и государственному имуществу (Uprava za katastar i državnu imovinu). На данном этапе уплачивается государственная пошлина за регистрацию права собственности. Процесс может занять несколько недель, в зависимости от загруженности государственной структуры.

После регистрации вы получите новый лист непокретности (выписку из кадастра), где вы будете указаны как полноправный собственник. Именно этот документ является основным для подачи на ВНЖ. Также после регистрации права собственности налоговая служба Черногории начисляет налог на оборот недвижимости. Срок его уплаты обычно составляет 15 дней с момента получения уведомления.

При желании оформить сделку купли-продажи недвижимости в Черногории возможно удаленно, для этого потребуется нотариально заверенная доверенность на вашего представителя в Черногории. Доверенность должна быть нотариально заверена в вашей стране, а затем легализована с проставлением апостиля и переведена на черногорский язык судебным переводчиком в Черногории. Вопросы с открытием счета дистанционно для нерезидентов могут быть сложными, поэтому это часто тоже решается через представителя по доверенности.

Какие документы понадобятся для подачи на ВНЖ

Для подачи заявления на ВНЖ в Черногории на основании владения недвижимостью вам необходимо подготовить полное досье. Все документы, выданные не в Черногории, должны быть легализованы с проставлением штампа апостиля и переведены на черногорский официальным судебным переводчиком. Базовыми для всех станут:

• паспорт со сроком действия, превышающим период действия ВНЖ не менее чем на 3 месяца;
• справка об отсутствии судимости с наказанием в виде более 6 месяцев лишения свободы в Черногории или стране гражданства (либо государствах, в которых вы проживали последние 5 лет);
• полис медицинского страхования на весь период пребывания в Черногории;
• заполненный бланк заявления о предоставлении ВНЖ;
• подтверждение наличия места жительства в стране;
• оригинал или заверенная копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в Черногории;
• данные о финансовом обеспечении для проживания (минимум 3650 EUR в год);
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Если вы не будете проживать в купленной недвижимости (например, купили для сдачи в аренду, а сами арендуете другое жилье), то может потребоваться договор аренды или нотариально заверенное заявление от собственника о предоставлении вам жилья. Однако, если подается свидетельство о праве собственности на жилую недвижимость, обычно предполагается, что вы будете жить в своем объекте. При покупке коммерческого помещения арендный договор будет обязательным документом.

При семейной иммиграции в зависимости от индивидуальных обстоятельств потребуются свидетельства о браке и/или рождении детей. Если на процедуре оформления ВНЖ на ребенка отсутствует один из его родителей, необходимо согласие последнего на приобретение статуса ребенком.

Получение вида на жительство после покупки недвижимости

Итак, недвижимость успешно приобретена, право собственности зарегистрировано на ваше имя, и вы собрали весь необходимый пакет документов. Теперь можно приступать к оформлению ВНЖ. Весь процесс происходит на территории Черногории:

1. Регистрация временного пребывания.

   Процедуру необходимо осуществить в течение 24 часов с момента вашего прибытия в Черногорию. Зарегистрировать пребывание можно в туристической организации, отеле (это делает администрация отеля) или, если вы останавливаетесь у частных лиц, в местном отделении полиции (Uprava policije, Odjeljenje za strance). Это будет подтверждением вашего законного нахождения на территории Черногории.

2. Оформление банковских справок.

   Вам понадобится выписка с банковского счета черногорского банка для подтверждения финансовой состоятельности (те самые 3650 EUR на год на заявителя), а также для совершения других платежей.

3. Сбор, легализация и перевод всех необходимых документов.
   Еще раз убедитесь, что все документы из базового списка собраны. Документы, выданные за пределами Черногории, должны быть апостилированы (если это требуется для вашей страны) и переведены на черногорский судебным переводчиком в Черногории. Очень важно, чтобы перевод был сделан именно местным аккредитованным переводчиком, иначе документы могут не принять.
4. Подача заявления в отделение полиции.

   Заявление подается в отделение полиции по делам иностранцев в том муниципалитете, где находится ваша недвижимость или где вы зарегистрировали свое пребывание. Подача заявления требует личного присутствия всех заявителей (включая членов семьи). На этом этапе оплачиваются государственные пошлины за подачу заявления.

5. Сдача биометрических данных.

   После подачи документов, как правило, в тот же день или по отдельной записи у заявителей берут отпечатки пальцев и делают цифровую фотографию для будущей ID-карты. Официальный срок рассмотрения заявления может составлять до 40 дней, но на практике он зависит от загруженности отделения полиции.

6. Получение пластиковой ID-карты.

   После одобрения заявления вы получите уведомление. Вам нужно будет снова лично явиться в отделение полиции для получения вашей пластиковой карты ВНЖ. Это и есть ваш официальный документ, подтверждающий статус временного резидента Черногории.

После получения ВНЖ вы сможете проживать на территории Черногории, пользоваться медицинскими услугами (в рамках вашей страховки), отдавать детей в школы и детские сады, а также беспрепятственно въезжать и выезжать из страны. ВНЖ выдается сроком на один год и подлежит ежегодному продлению, если основания для его получения сохраняются.

Сколько стоит оформление ВНЖ

Расходы на получение черногорского ВНЖ (помимо стоимости самой недвижимости) состоят из административных сборов, которые следует уплатить при подаче запроса. Также стоит учесть стоимость перевода и легализации документов. Ориентировочные суммы по каждой из позиций представлены в таблице ниже.

Банковский депозит (3650 EUR) не является расходами в прямом смысле: это необходимая сумма на счету, которая подтверждает вашу финансовую независимость. Вы можете ее использовать после получения ВНЖ. Если вы подаете на ВНЖ с членами семьи, то расходы на страховку, справки, переводы и банковский депозит вырастут пропорционально количеству заявителей.

Что дает ВНЖ в Черногории

Получение временного ВНЖ Черногории предоставляет ряд значительных преимуществ и прав, существенно упрощая жизнь в стране. Вы можете неограниченное количество раз въезжать и выезжать из страны без оформления визы.

Самое главное — это право легально проживать в государстве, которое является официальным кандидатом на вступление в ЕС, и в перспективе стать гражданином Евросоюза. Дополнительно вы получаете возможность пользоваться банковскими услугами в Черногории, получить водительское удостоверение, покупать и регистрировать транспорт и пользоваться медицинскими услугами по страховому полису.

Несовершеннолетние дети резидента Черногории имеют право обучаться в государственных и частных школах и детских садах. Дополнительным бонусом становится упрощенная процедура оформления виз в другие страны. Наличие ВНЖ в Черногории, хоть и не дает автоматического безвизового въезда в страны Шенгенской зоны и ЕС, облегчает процесс получения визы в эти и другие страны.

Гражданство Черногории через покупку недвижимости — реальность или обман?

Прямой связи между приобретением недвижимости и получением паспорта Черногории нет. Ранее действующая программа, которая позволяла получить гражданство Черногории за инвестиции, закрыта в 2022 году.

Но вы можете купить квартиру, получить ВНЖ и проживать в Черногории, продлевая статус резидента. Вид на жительство является первым шагом на пути к более долгосрочному статусу. После 5 лет непрерывного проживания вы получаете право подать документы на ПМЖ.

После 10 лет непрерывного легального проживания в Черногории (5 лет с ВНЖ и 5 лет с ПМЖ) вы можете претендовать на получение гражданства Черногории по натурализации при условии выполнения всех требований законодательства (включая сдачу экзамена на знание языка и отказ от предыдущего гражданства в большинстве случаев, если Черногория не имеет соглашения о двойном гражданстве с вашей страной).

Покупать недвижимость необязательно

ВНЖ в Черногории через покупку недвижимости — это удобный, но не единственный способ легализовать свое пребывание в стране. Черногорское законодательство предоставляет иностранцам несколько других оснований для получения временного вида на жительство, которые могут оказаться более подходящими в зависимости от ваших целей и обстоятельств:

• Трудоустройство — получение ВНЖ на основании трудового договора с черногорским работодателем. Это один из самых распространенных путей. Предусматривается, что местный работодатель готов вас оформить и получить для вас разрешение на работу.
• Воссоединение семьи — члены семьи гражданина Черногории или иностранца, уже имеющего ВНЖ/ПМЖ в Черногории, могут получить ВНЖ по этому основанию.
• Обучение — вариант для студентов, поступивших в черногорские учебные заведения.
• Лечение — способ проживания для тех, кто проходит длительное лечение в Черногории.
• Ведение бизнеса — легализация в Черногории через открытие и регистрацию новой компании.
• Научные исследования — для докторов наук на основании договоров с научно-исследовательским институтом или высшим учебным заведением либо другим юридическим и/или физическим лицом.
• Гуманитарные причины — заявитель может получить ВНЖ на этом основании, если ответственные лица сочтут документально обоснованные обстоятельства жизни в его стране пребывания опасными для него.

Покупка недвижимости и ведение бизнеса — наиболее простые по условиям основания, поскольку предполагают минимум требований к вашей первоначальной адаптации.

Между тем следует учесть, что при открытии компании вы получаете право работать в Черногории, а приобретение жилья такой возможности не дает. Поскольку для продления резидентского статуса необходимо жить в стране, без трудоустройства, даже удаленного, выполнить это условие будет достаточно сложно. А как учредитель и директор своей компании, вы автоматически получаете право работать в Черногории без необходимости оформления отдельного разрешения на работу. Это позволяет вести деятельность и получать доход в стране.

Кроме того, при открытии ВНЖ за покупку недвижимости в Черногории существуют потенциально возможные риски отказа в предоставлении статуса резидента. Среди тех, которые можно устранить, — неполный пакет документов, недостаточность средств на счете в банке. Квартира или коммерческое помещение может быть не зарегистрировано в кадастре или иметь обременения в виде непогашенной ипотеки или наложенного ареста, что нуждается в тщательной проверке.