ВНЖ в Сербии при покупке недвижимости в 2025 году

Как получить ВНЖ в Сербии при покупке недвижимости

Чтобы получить вид на жительство в Сербии за покупку жилья, прежде всего нужно подобрать подходящий объект, проверить его «юридическую чистоту» и, если вас все устраивает, заключить сделку. Затем на основании права собственности вы обращаетесь в компетентную службу, где получаете разрешение на проживание в республике и оформляете карту резидента.

1. Подготовка к покупке недвижимости

Перед покупкой жилья в Сербии нужно выяснить, есть ли принцип взаимности между странами. Между РФ и республикой он установлен, но все же в каждой конкретной ситуации необходимо перепроверить этот факт, подав официальный запрос в Министерство юстиции и уплатив госпошлину.

Выбрать подходящий вариант недвижимости можно на популярных сайтах 4zida.rs, nekretnine.rs, halooglasi.com, их базы регулярно обновляются. Россияне могут приехать в Сербию без визы на 30 дней, чтобы лично посмотреть жилье. Если действовать самостоятельно, это обойдется дешевле, но потребует времени и усилий: самому нужно организовать просмотры, вести переговоры, торговаться с продавцами. Языковой барьер и незнание местных нюансов могут все усложнить.

Если хочется сэкономить время и нервы, лучше обратиться к риелтору. Но прежде чем заключать договор, проверьте агентство или специалиста через официальный реестр посредников Министерства внутренней и внешней торговли. Опытный сертифицированный специалист подберет подходящие варианты, поможет в переговорах и оформлении сделки. Услуги, конечно, стоят денег, но зато покупка пройдет быстрее и спокойнее.

Перед тем как покупать недвижимость, важно убедиться, что с ее документами все в порядке. В реестре недвижимости Республиканского геодезического института (РГЗ) можно проверить, кто на самом деле является владельцем. Для этого зайдите на сервис «eKatastar — Публичный доступ» и введите адрес объекта. Информацию об обременениях (ипотеке, долгах или праве третьих лиц на пожизненное проживание) может запросить нотариус, найти его можно в справочнике на сайте Министерства юстиции.

Рассчитаться за жилье можно только через банк. До 15 000 евро разрешается передать наличными как аванс, а остальную сумму нужно перечислить со своего счета. Поэтому заранее его откройте — лучше в том же банке, где обслуживается продавец.

Например, нерезидентов обслуживают Mobi Banka, API Bank, OTPBanka, NLB Komercijalna Banka. Для открытия счета может быть достаточно удостоверения личности, но некоторые банки запрашивают также данные о регистрации по месту жительства. Точный список документов лучше уточнить в выбранном учреждении.

Также стоит оформить налоговый номер (PIB). Он может понадобиться при расчетах, подключении коммунальных услуг и в других ситуациях. Налоговая служба выдает PIB нерезидентам. Подайте с заявлением нотариально заверенную копию паспорта.

2. Процесс покупки недвижимости

Обычно стороны сначала подписывают предварительный договор, где фиксируются условия сделки и сумма аванса (она определяется по договоренности сторон). Это помогает закрепить договоренности и спокойно подготовить финальные документы.

Договор о покупке недвижимости оформляется нотариально. Список нотариусов есть на официальном сайте Минюста, записаться можно по электронной почте или телефону. Вам, как покупателю, нужно предоставить паспорт и проект соглашения. Возможно, потребуются другие документы, их список стоит уточнить у нотариуса. Собрав документы, отправьте их нотариусу заранее, чтобы он мог их проверить и подготовиться к сделке. Продавец со своей стороны должен предоставить удостоверение личности, согласие супруги/-а на продажу недвижимости и бумаги, которые доказывают, что он действительно владелец объекта (например, выписку из кадастра или предыдущий договор купли-продажи).

После подписания договора покупатель переводит деньги продавцу на счет. Стоит заранее согласовать этот вопрос с банком, чтобы оплата прошла в день сделки. Когда средства получены, у нотариуса подписывается документ, в котором продавец дает согласие оформить жилье на нового владельца. Далее нотариус сам обращается в кадастр. Документ о регистрации права собственности придет вам в электронном виде на e-mail и в бумажном по обычной почте.

3. Оформление ВНЖ

По приезде в Сербию вы обязаны зарегистрировать свое местонахождение — это называется «белый картон». Если вы живете в отеле, арендованной квартире или, например, в гостях у знакомых, это делает принимающая сторона. Если вы проживаете в собственном жилье — регистрируетесь сами. Нужно обратиться в ближайшее отделение полиции по месту проживания. На процедуру дается 24 часа с момента прибытия.

Для регистрации потребуются:

• загранпаспорт;
• подтверждение права проживания по конкретному адресу (например, договор купли-продажи или аренды);
• удостоверение личности принимающей стороны (если жилье не ваше).

Для получения ВНЖ можно подать заявку онлайн через портал «Welcome to Serbia» или лично в отдел по делам иностранцев по месту регистрации.

Пакет документов для подачи на ВНЖ:

• заполненное заявление (бланк можно скачать на сайте МВД — категория «Информация для иностранцев», подраздел «Временное проживание»);
• паспорт;
• 2 фото 35×45 мм;
• квитанция об уплате госпошлины (оплатить можно через сервис eUprava);
• доказательство наличия денег на жизнь — например, справка о зарплате или пенсии, трудовой договор;
• медицинская страховка, действующая в Сербии весь срок предполагаемого пребывания, или доказательство наличия денег на лечение;
• кадастровая выписка (лист непокретности);
• если объект еще не внесен в кадастр — нотариально заверенный договор купли-продажи, налоговое уведомление, судебное решение или другой документ, подтверждающий право собственности.

После подачи можно отслеживать статус дела через личный кабинет на портале. Если все в порядке, вас проинформируют через единую систему eSanduče о дате и времени визита для сдачи биометрии и получения карты ВНЖ.

Расходы на покупку недвижимости и оформление ВНЖ

Получить резидентство Сербии по недвижимости можно, купив объект любой стоимости. Чтобы вы примерно понимали обстановку на местном рынке, мы собрали в таблице средние цены на 1 м² жилья в республике.

Например, чтобы купить квартиру площадью 50 м² в столице, придется заплатить около 204 000 EUR, а за аналогичное жилье в небольшом городке Нови-Пазар — 78 300 EUR. Дом в Суботице (на окраине) площадью 100 м² обойдется в 152 500, а в Нови-Саде — 219 700 EUR.

В таблице мы также собрали дополнительные расходы при покупке недвижимости и оформлении ВНЖ.

После приобретения собственности в Сербии владелец обязан платить ежегодный налог на имущество. Он рассчитывается дифференцировано, в зависимости от цены объекта:

1. До 85 339 EUR — 0,4 %.
2. 85 339–213 349 — ставка из пункта 1 + на сумму свыше 85 339 — 0,6 %.
3. 213 349–426 698 — ставка из пункта 2 + на сумму свыше 213 349 — 1 %.
4. Более 426 698 — ставка из пункта 3 + на сумму свыше 426 698 — 2 %.

Например, вы купили квартиру за 100 000 EUR. Расчет налога будет таким:

• 85 339 х 0,4 % = 351,4;
• 100 000 – 85 339 = 14 661 (сумма, с которой взимается 0,6 %);
• 14 661 х 0,6 % = 88;
• 351,4 + 88 = 439,4 EUR — ваш налог на имущество.

Стоимость коммунальных услуг и расходов на проживание зависит от региона. В среднем по Сербии счет за коммунальные услуги для одного человека составит 96,5 EUR, для семьи — 149 EUR. Интернет обойдется в 25,1, месячный проездной на транспорт — 21,2 EUR, посещение ребенком детсада — 310, а частной школы — 546 EUR в месяц.

В таблице мы также собрали дополнительные расходы при покупке недвижимости и оформлении ВНЖ.

После приобретения собственности в Сербии владелец обязан платить ежегодный налог на имущество. Он рассчитывается дифференцировано, в зависимости от цены объекта:

1. До 85 339 EUR — 0,4 %.
2. 85 339–213 349 — ставка из пункта 1 + на сумму свыше 85 339 — 0,6 %.
3. 213 349–426 698 — ставка из пункта 2 + на сумму свыше 213 349 — 1 %.
4. Более 426 698 — ставка из пункта 3 + на сумму свыше 426 698 — 2 %.

Например, вы купили квартиру за 100 000 EUR. Расчет налога будет таким:

• 85 339 х 0,4 % = 351,4;
• 100 000 – 85 339 = 14 661 (сумма, с которой взимается 0,6 %);
• 14 661 х 0,6 % = 88;
• 351,4 + 88 = 439,4 EUR — ваш налог на имущество.

Стоимость коммунальных услуг и расходов на проживание зависит от региона. В среднем по Сербии счет за коммунальные услуги для одного человека составит 96,5 EUR, для семьи — 149 EUR. Интернет обойдется в 25,1, месячный проездной на транспорт — 21,2 EUR, посещение ребенком детсада — 310, а частной школы — 546 EUR в месяц.

Срок действия ВНЖ и его продление на пути к гражданству

ВНЖ выдается на срок до 3 лет и может продлеваться на такой же период. Заявление о продлении подается не раньше, чем за 3 месяца до окончания действия текущего статуса. Например, если вы получили ВНЖ на все 3 года, обратиться за продлением можно, когда пройдет 2 года и 9 месяцев с момента выдачи.

Процедура и документы те же, что и при первичной подаче. Ключевое условие — вы должны сохранить основание для проживания в стране. Поэтому, если иностранец продал жилье, это станет поводом не только для отказа в продлении ВНЖ, но и для аннулирования действующего статуса.

Через 3 года проживания по ВНЖ вы можете податься на ПМЖ. За этот период вы не должны отсутствовать в стране 10 месяцев совокупно или полгода подряд. Сразу после получения ПМЖ можно запросить гражданство, но есть нюанс — придется отказаться от предыдущего паспорта.

Преимущества ВНЖ в Сербии по недвижимости

С ВНЖ Сербии через покупку недвижимости вы можете жить в стране длительный период, и для этого не требуется учить язык или искать работу. Да и сама страна близка к РФ по менталитету и языку, дружественна к россиянам. Иммиграция в Сербию через инвестиции в жилье дает и другие плюсы:

• возможность в дальнейшем перевезти супругу/-а и детей с получением ими ВНЖ по воссоединению семьи;
• основа для получения ПМЖ и гражданства, причем намного раньше, чем во многих других европейских странах — всего через 3 года;
• в перспективе — легальный статус в ЕС, так как Сербия — кандидат в участники объединения.